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房地产并购重组需谨慎处理三大关键点******

　　王丽新

　　新年伊始，房企处置资产、启动并购重组计划不断出炉。据不完全统计，自2022年11月底“第三支箭”落地以来，涉房企业披露的收并购案总交易对价超过576亿元。

　　支持房企股权融资的“第三支箭”发出，正进一步有效化解房企风险，加快推动行业风险出清，对“稳预期、稳信心、稳投资”起到重要作用。但从实操层面来看，其中涉及并购重组的交易资金规模大、并购程序繁琐，方案是否成功也存在不确定性。在笔者看来，这期间，上市房企需谨慎处理三大关键点。

　　并购前期，需理性选择适合企业自身的并购标的。在当下的市场格局中，稳健型房企有发展优势、有扩表需求，可供其“挑选”的资产标的池子也很大。但不同企业业务布局、细分市场话语权、主力产品业态以及战略发展方向均各有特色，背后的大股东资源也不尽相同。并购重组是企业发展历程中的大事，需顺应市场需求，仔细甄别被并购标的资产质量、经营状况、企业文化与管理等方方面面是否与自身匹配，不能盲目选择标的，要“补短板优长处”，采用合理的估值方法进行评估，实现“1+1＞2”效应。

　　并购中期，需做好尽调以及匹配最优的并购方式。不同于其他行业，房地产行业并购重组涉及的资产标的多数都是正在开发或销售的项目，周期较长，少则一两年多则十年八年才能清盘交付，这其中参与方较多，夹杂“明股实债”等现象，背后的债权关系复杂，需充分尽调，确保风险指数处在可控范围内且有收益空间，谨慎对待再出手。

　　此外，涉及并购重组的双方都应跟随政策节点，谨慎考量支付以及融资方式，无论是向特定投资者非公开发行股份募资，还是现金支付等，都需最大可能地寻找长期且成本较低的资金。毕竟，合理的并购方式能确保企业在并购过程中及时避免和合理应对风险，进而保证现金流安全。

　　并购后期，需注重业务协同及资源整合，达到提升效益的目的。当闯过前面的重重难关，并购项目进入落地阶段时，往往是实现有质量的并购重组最重要的一环。若企业实施并购重组后能在业务、经营、财务以及人力等方面达到很好地融合，其成果将快速在财务报表及业务模式方面形成良性循环。反之，并购标的则会成为收购方业绩表现的“拖油瓶”。

　　更重要的是，要想实施好房地产行业并购重组，需强化对上市房企、涉房上市公司并购重组、再融资的监管力度。一方面，收购方收进来的须是优质资产，才能更好地发挥资本市场优化资源配置的作用；另一方面，上市房企、涉房上市公司的再融资，需市场主体有真正融资和业务需求才能启动，更要保证并购重组的配套融资真正用在方案提及的项目以及“保交付”的项目中，否则会与发出“第三支箭”的初衷背道而驰。

　　总体而言，在行业风险持续出清过程中，并购重组活动有望逐渐增加。企业整合资源后，经营状况有望改善，同时将淘汰落后企业，改善产业结构，优化行业资产负债表，推动房地产行业朝着更好的方向发展。

全球经济不确定性继续增强******

　　作者：东艳（中国社会科学院世界经济与政治研究所研究员）

　　2023年全球经济将延续2022年的放缓趋势，呈现温和衰退；全球通货膨胀率有望下降，但仍将高于国际金融危机前的水平；受全球经济增速下滑、地缘政治冲突等影响，世界贸易前景也难言乐观。总体来看，今年全球经济仍面临不小的挑战，但调整过程同时孕育着复苏动力，各国需通过多边合作来加强经济协调，促进全球经济复苏。

　　在经历了2022年全球经济增速的显著下滑后，2023年全球经济复苏面临较大压力。地缘政治冲突、疫情的不确定性、美国等主要经济体经济刺激政策激进退出的溢出效应等一系列外部冲击因素依旧难以在短期内消除，全球经济继续处于不稳定和波动时期。

　　与此同时，2023年全球主要经济体促进增长的宏观政策、全球产业链的恢复、数字经济等新经济模式的发展、全球国际合作的推进等，为世界经济逐步回归低速增长的轨道酝酿动力。

　　全球经济将呈现温和衰退

　　2023年全球经济将延续2022年的放缓趋势，呈现温和衰退，其中上半年依旧呈现波动态势，预计下半年将有所好转。

　　根据中国社会科学院世界经济与政治研究所的测算，2023年世界经济增长率为2.5%左右。2024年后，全球经济有望回到低速增长的轨道。

　　具体到全球各主要经济体，美国经济出现实质性衰退的风险增强。美联储激进加息等紧缩性货币政策对经济增长产生延迟效应，而美国劳动力市场的需求下行压力增大，消费后劲不足，美国经济实现“软着陆”的难度较大，在2023年上半年有可能出现衰退。

　　欧洲将出现经济衰退，能源危机的持续影响、外部需求的下降、紧缩的货币政策等使欧洲经济在2023年将大概率陷入增长停滞。

　　亚洲经济总体呈现复苏态势，中国经济实现恢复性增长。防疫政策调整后，消费需求对经济增长的拉动效应增强，但是房地产业下行、人口老龄化、外部需求不足等因素对中国经济增长产生影响。日本经济缓慢复苏，但人口老龄化等内在因素使日本经济增长速度难以大幅提升，而美联储货币政策走向、全球经济下行等外部因素使日本经济仍面临下行压力。印度经济继续保持较高增速，能源转型、离岸外包、制造业投资扩张等使印度经济增长速度处于较高水平，预计2023年增长6.3%。

　　亚洲经济的复苏对于稳定全球供应链，为其他经济体提升外部需求，降低全球通货膨胀率在一定程度上提供了支撑。

　　通胀率下降但仍处高位

　　未来，全球通货膨胀率有望下降，但是仍将高于国际金融危机前的低通货膨胀率水平。

　　2022年，为抑制通货膨胀，美联储采取激进加息政策，欧洲央行以及加拿大、瑞士、英国等国中央银行也同步采取了加息政策。与此同时，随着供应链紧张局势缓解、需求放缓、库存增加导致的价格折扣和住房价格下降需求减少等，预计全球通胀率将在2023年下降。根据国际货币基金组织的预测，全球通胀率将在2022年底达到峰值，为8.8%；2023年降至6.5%；到2024年降至4.1%。总体来看，全球通胀水平仍然超过2%的中央银行目标水平。

　　全球货币和金融条件的收紧导致需求下降，并有助于逐步控制通货膨胀。美国在2023年着力于实现“软着陆”，在降低通胀率的同时保持一定的就业率。2022年美国在通胀率下降的过程中没有出现失业率的大幅下降。一些公司已经意识到，解雇员工可能在短期内减少成本，但以后会产生问题，由此他们可能会转向更“欧洲”的模式，即在经济衰退期间将员工留在工资单上，以便以后能更快、更平稳地复苏。

　　虽然美联储2022年的加息已经显示出一定的效果，各种通胀指标有所缓和，但对比历史上几次相对成功的“软着陆”，可以看到，本次通胀水平较高，劳动力市场较为紧张，这些因素显示出实现“软着陆”的难度较大。

　　欧洲在能源危机冲击下面临通货膨胀的巨大压力，供给和需求对通胀产生双向促进作用。不过很多学者认为，欧洲通货膨胀压力在2023年也将逐步缓解。

　　国际贸易和金融风险增加

　　全球经济增速下滑、地缘政治冲突等将给世界贸易发展带来较大不确定性。世界贸易前景仍不乐观。特别是全球价值链紧张程度加深，美国安全供应链和制造业战略新布局调整，在区域经济合作中采用了具有浓厚政治色彩的“近岸外包”和“友岸制造”。这一切体现了以美国利益为中心的心态，破坏了多边贸易体制，趋向于将现有价值链格局塑造为以美国供应体系安全为中心的新格局，阻碍了全球供应链区域内和区域间的融合。

　　2022年全球主要经济体采取央行同步加息以及收紧财政的紧缩性宏观经济政策，这对全球经济恢复产生一定程度的影响。同时，发展中国家陷入债务危机的可能性增加。美欧的加息政策使得发展中国家的融资成本增加，资本外流趋势增强。而外部需求的下降使新兴市场国家的外汇收入降低，引发流动性不足和融资受限，使发展中国家债务风险转向债务危机的可能性增加。2023年，由于对经济衰退的担心，部分国家可能会停止紧缩性货币政策。在2022年，面对美国通货膨胀的高企和通胀预期的增强，加息发挥了作用。随着通货膨胀的回落，利率上升周期或将结束。

　　大宗商品价格仍然存在波动风险，2023年，预计大宗商品价格总体不会大幅下降，但将呈现波动下行的态势。能源市场供求重塑地缘政治经济格局，能源短缺问题依旧是世界各国经济复苏的重要挑战，对全球经济的稳定产生影响。乌克兰危机引发的能源短缺对欧洲经济的不利影响依旧存在，欧洲经济可能处于衰退状态，高能源价格对实际收入产生不利影响，天然气价格的变化是影响欧洲发展的重要风险，大宗商品价格波动使世界经济的稳定性下降，同时低收入国家粮食危机常态化风险加剧。

　　总体来看，虽然通货膨胀高于历史水平、多数地区仍处于货币紧缩状态，叠加乌克兰危机带来的不利影响，全球经济仍然面临挑战。与此同时，调整过程也孕育着复苏动力。一方面，数字经济、绿色经济的发展引领全球技术创新与产业转型，进而提升全球增长动能；另一方面，数字技术不断发展，并与实体经济深度融合，将助推产业数字化转型。同时，国际政策协调和国际发展合作为全球企业提供了较为良好的经营环境，并提升了对世界经济发展的预期。2022年底，世贸组织成员实质性结束《投资便利化协定》文本谈判，67个成员共同发表了《关于完成服务贸易国内规制谈判的宣言》，宣布达成《服务贸易国内规制参考文件》，这展示了在全球政治经济环境复杂的当下，各国仍努力通过多边合作来加强经济协调，促进全球经济发展。

　　（文图：赵筱尘 巫邓炎）